Mortgage Insurance (Страхование Ссуды на Покупку Недвижимости)

 

В весенние месяцы в Канаде традиционно отмечается оживление рынка продажи и покупки недвижимости. Приобретение жилья – это очень важный этап в жизни каждой семьи, так как покупка дома или квартиры является, в большинстве случаев, наряду с улучшением жилищных условий, еще и самым большим инвестиционным проектом. Насколько прибыльным окажется вложение средств в недвижимость во многом зависит от того, каким будет процент на ссуду (mortgage). Условия получения mortgage зависят от различных факторов, таких, как кредитная история заемщика или его годовой доход. Или, например, в случае, если покупатель недвижимости делает небольшой первоначальный взнос на покупку жилья, обязательным условием банка будет страхование ссуды.

 

На самом деле, при получении ссуды в банке или в другой финансовой компании, заемщик сталкивается с двумя видами Mortgage Insurance:

 

1. Обязательное страхование mortgage в случае, если первоначальный взнос на покупку жилья составляет менее 20 % от стоимости покупаемой недвижимости.

 

С таким первоначальным взносом (down payment ) ни один банк не даст покупателю недвижимости ссуду в долг, если тот не застрахует требуемую сумму в одной из трёх государственных компаний – СМНС (Canada Mortgage and Housing Corporation), Genworth Financial Canada или AIG United Guaranty Mortgage Insurance Canada. Размер страховой суммы зависит только от размера первоначального взноса. Для mortgage в размере 95% от стоимости покупки это 2.75% от суммы ссуды, 90% от стоимости дома – 2%, если первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья – обязательное страхование – 1.75%. Все цифры даны с учётом амортизационного периода в 25 лет. Для амортизационных периодов в 30 или 35 лет страховая сумма будет другая. В ситуации, когда покупатель по каким-либо причинам не платит банку ежемесячные выплаты по mortgage, банк имеет право продать дом с расчётом вернуть себе те деньги, которые ему должны. Может случиться так, что дом продастся за меньшую стоимость. Тогда как раз и включается такая государственная Mortgage Insurance. Разница, недополученная банком при продаже дома, будет выплачена ему страховой компанией, например, СМНС. Таким образом, данное страхование mortgage защищает не семью, а банк. Но купить ее вы обязаны.

 

2. Mortgage Protection Plan, предлагаемый банком в момент подписания контракта.

 

При оформлении договора на получение ссуды сотрудник банка или финансовой компании обязательно предложит заемщику эту страховую программу на mortgage. Обычно при подписании контракта он объясняет, что, при её наличии, в случае смерти или тяжёлой болезни одного из супругов, весь оставшийся невыплаченным баланс по mortgage будет погашен. Понятно, что любой здравомыслящий человек, любящий своих близких, не хочет оставлять никаких долгов семье, если с ним что-то случится. И каждый, безусловно, хочет быть уверенным в том, что при любых обстоятельствах, семья не останется без жилья. И вроде бы, в такой ситуации, предложенная банковским служащим страховая программа полностью решает все проблемы.

 

На самом деле, страхование mortgage в банке нельзя считать самым лучшим решением из-за условий, содержащихся в предлагаемым банком страховом контракте:

 

Во-первых, наследником страховой суммы всегда является сам банк, поскольку он берет на себя обязательства погасить остаток ссуды в случае, если с заемщиком что-то случится. При этом, если изначально страхуется, к примеру, ссуда в $300,000, то на протяжении всего времени ежемесячные платежи за такую страховую программу будут оставаться постоянными, как если бы страховая сумма оставалась без изменения, несмотря на то, что со временем долг банку будет уменьшаться. Если страховой случай наступит, например, тогда, когда mortgage будет составлять уже $150,000, а не $300,000, как в самом начале, банк, согласно контракту, лишь погасит эту оставшуюся половину долга, а остаток страховой суммы в $150,000 в этом случае остается банку.

 

Во-вторых, если заемщик по каким-то причинам переводит mortgage из одного банка в другой, то в этом случае существующий страховой контракт на ссуду автоматически отменяется и нужно оформлять новый. А если обстоятельства сложились так, что у заемщика за это время возникли серьезные проблемы со здоровьем, то он либо вообще не сможет купить эту страховую программу, либо будет платить за нее в 2-3 раза дороже.

 

В-третьих, Mortgage Protection Plan, предлагаемый банком всегда стоит значительно дороже, чем существующие альтернативные программы, предлагаемые страховыми компаниями.

 

Безусловно, очень важно застраховать mortgage и, по возможности, уберечь своих близких от непредвиденных финансовых проблем, но сделать это нужно наиболее эффективно и с наименьшими затратами. Всевозможных платежей и так хватает. Поэтому тем, кто имеет Mortgage Protection Plan с банком или финансовой организацией, давшей ссуду, будет правильнее поменять его на комплексную индивидуальную страховую программу, предлагаемую страховыми компаниями. Такие программы имеют следующие преимущества по сравнению с банковскими :

 

Наследниками в индивидуальной страховой программе являются члены семьи, поэтому в случае смерти одного или обоих супругов вся страховая сумма полностью выплачивается наследникам, и они имеют возможность сами распоряжаться деньгами. К тому же, такие страховые программы освобождены от налогообложения.

Вы сами являетесь владельцем страховой программы, и никто не имеет права разорвать такой контракт при переводе вашего mortgage из одного банка в другой. Вы можете сами изменить страховую сумму, назначить наследников по своему усмотрению, выбрать наиболее подходящую вам программу, а также включить в неё различные дополнения, которых нет в банковских контрактах.

Стоимость индивидуальной страховой программы намного ниже, чем стоимость банковской такого же вида, поэтому вы сможете за те же деньги приобрести программу с большей страховой суммой и дополнительными бенефитами.

 

Когда вы планируете покупку недвижимости, имейте в виду, что вы вправе отказаться от банковской страховой программы в момент подписания контракта на получение mortgage. Если Вы уже платите mortgagе – проверьте свой контракт с банком. Часто по текущим платежам трудно определить, включено в них страхование mortgage или нет, так как банк объединяет выплаты по mortgage, property tax (налог на собственность) и страховку в один счёт. Учтите, что вы можете отказаться от этой страховки после покупки недвижимости в любое время и приобрести более выгодную для вас индивидуальную страховую программу.

 

Если вы хотите подробнее узнать, как лучше застраховать ваш mortgage или поменять уже имеющийся страховой контракт с банком, звоните мне за дополнительной информацией. Я работаю со многими страховыми компаниями и имею возможность предложить своим клиентам самые лучшие по цене и условиям программы.

 

Алла Иванова

Финансовый Консультант

Cell: (416) 624 –9281

Office: (416) 650 – 5656 (Ext.308)

E-mail: ivanova_alla @ yahoo.com