Мартовский выпуск нашей рубрики я хочу начать с поздравлений лучшей половине наших читателей. Дорогие леди, поздравляем вас с прекрасным весенним праздником – Международным Женским Днём!

 

Этот праздник знаменует для нас начало весны – традиционно время самой высокой активности покупателей на рынке недвижимости Канады. Поэтому мартовский выпуск посвящён основному из банковских продуктов, предназначенных для финансирования покупки недвижимости – моргиджу (Mortgage). По своей природе моргидж – это кредит (заем) выдаваемый банком на определённый срок покупателю под залог приобретаемой недвижимости. Предвидя возможные замечания, сразу оговорюсь, что есть и другие ситауции для получения моргиджа, но об этом мы поговорим в следующих выпусках. Существует множество разновидностей этого финансового продукта в зависимости от условий его оформления. Начнём с основного. Часто путают срок моргиджа (Term) и срок амортизации (Amortization period), т.е. полной выплаты. Самые распространённые моргиджи – сроком на пять лет. Кроме того существуют 6-ти месячные, на год, два, три, четыре, семь и десять лет. Возможны и другие варианты. На какой срок оформлять моргидж – это зависит от различных факторов и должно определяться на индивидуальной основе, но пятилетний – наиболее распространённый и чаще всего он имеет наилучшие условия, т.е. самую низкую ставку. Хотя сейчас, например, Royal Bank выдаёт четырёхлетние по более низкой ставке. После окончания срока моргидж возобновляется на следующий период на новых условиях, исходя из оставшейся невыплаченной суммы. Срок амортизации – это время, за которое моргидж должен быть выплачен полностью. Самая распространённая амортизация в Канаде – 25 лет, самая длительная – 35 лет (до октября прошлого года было 40 лет). В принципе срок может быть любой по желанию заёмщика, но не более 35 лет. Некоторые клиенты просят менее 25 лет, чтобы быстрее расплатиться с банком. Следует помнить, что при прочих равных условиях, чем больше срок амортизации – тем меньше месячный платёж, но увеличивается общая сумма процентов, выплачиваемых за время амортизации.

 

Моргиджи бывают с фиксированной процентной ставкой (fixed rate), которая гарантирована на весь срок моргиджа, или плавающей ставкой, открытые и закрытые (variable rate, open and closed). Плавающая ставка определяется как сумма базовой ставки банка (“P” – Prime rate), которая может изменяться, и постоянной составляющей (discretion). Эта составляющая была отрицательная до осени 2008, а теперь она имеет положительное значение. Например, если летом 2008 можно было взять моргидж P-0.75%, то в настоящее время это P+0.8%. Закрытые моргиджи не могут быть выплачены ранее окончания срока. Если вы решили это сделать, то придётся заплатить штраф. Как правило, есть возможность делать двойные платежи и один раз в год дополнительный платёж от 10 до 15% от первоначальной суммы моргиджа. Открытые моргиджи могут быть выплачены частично или полностью в любой момент, как правило, без ограничений, хотя и бывают некоторые исключения. Предвидя возможный вопрос, какой тип моргиджа я бы посоветовал сейчас, хочу сказать, что прежде всего это должно решаться в индивидуальном порядке, в зависимости от приоритетов заёмщика. Но с моей точки зрения, наиболее удачное решение на данный момент – «variable open». Его процентная ставка незначительно выше, чем у «variable closed» , но если в будущем постоянная составляющая вернётся к отрицательному значению, вы сможете переоформить открытый моргидж на новых условиях без штрафа. В заключение замечу, что моргидж с плавающей ставкой в любой момент может быть переоформлен в моргидж с фиксированной ставкой, действующей на момент переоформления договора.

 

В следующем выпуске мы продолжим разговор об условиях моргиджа, а пока, если есть вопросы, звоните, пожалуйста, на мой прямой тел. 519-575-2349.

 

С уважением,
Дмитрий Альхов