Дорогие читатели, стоило мне в предыдущем выпуске выразить надежду на рост активности на рынке недвижимости веcной, как пришли хорошие новости. Изменнеие количества продаж за месяц в регионе Китченер – Ватерлоо в феврале впервые за последние полгода имеет положительное значение. С этой позитивной информации и продолжим наш разговор о моргиджах.

 

Можно предположить, что одним из положительных факторов, повлиявших на рост продаж на рынке недвижимости, стал исторически наиболее низкий процент на моргиджи, причём и с фиксированной, и с плавающей ставкой. Этот факт, что обе ставки находятся в низшей точке, вовсе не очевиден, так как они не связаны между собой и зависят от разных экономических и рыночных факторов. Например, в 2005-2006 году фиксированная ставка была исторически самая низкая на тот момент, примерно на 1% ниже плавающей, которая не была в своей низшей точке. Сегодня, в связи с небывало низкими ставками, часто возникает вопрос о возможности и финансовых выгодах рефинансировании, т.е. переоформлении моргиджа на новых, более выгодных условиях. Причём величину нового моргиджа можно оставить неизменной или увеличить, если, например, надо получить дополнительные финансовые средства за счёт моргиджа (take out equity).

 

Как я уже отмечал в предыдущем выпуске, при досрочной выплате закрытого моргиджа придётся заплатить неустойку (penalty). Она определяется как большая из двух величин: трёхмесячный интерес либо так называемый IRD – Interest Rate Differential. Последний определяется по довольно сложной формуле и зависит от процентной ставки моргиджа, posted rate на момент взятия моргиджа и на момент досрочной выплаты. Чем больше разница между ставкой моргиджа и предлагаемой ставкой на сегодняшний день, тем больше можно сэкономить на платежах, переоформив моргидж, но и больше будет уплачиваемая неустойка. Надо иметь в виду, что если вы разрываете моргидж, то неустойка будет одинаковая, вне зависимости, возьмёте ли вы новый моргидж в другом банке или останетесь в том же самом.

 

Решение о том, имеет ли финансовый смысл разрывать моргидж и делать рефинансирование, надо принимать в каждом случае индивидуально, в зависимости от цели и приоритетов. Если цель – сэкономить на процентах и в итоге выплатить меньше, то определяется неустойка, затем возможная экономия за счёт более низкой ставки и их разница покажет, можно ли сэкономить какую-то сумму и какой срок понадобится, чтобы покрыть уплаченную неустойку. Но могут быть и другие цели рефинансирования. Например, появились дополнительные расходы, и есть необходимость уменьшить текущие месячные платежи. В этом случае может оказаться, что хотя экономии и не будет из-за большой неустойки, но рефинансирование позволит значительно уменьшить сумму ваших платежей по моргиджу и облегчить месячную нагрузку на семейный бюджет. При переоформлении моргиджа на новые условия может быть изменена не только ставка, сумма, но и срок амортизации. Т.е. увеличивая этот срок, можно также значительно уменьшить месячные выплаты, если этого требует текущая ситуация.

 

Иногда, если требуется увеличить сумму моргиджа, можно его и не разрывать, а увеличить с новой, так называемой смешанной ставкой (Blended Rate). Чтобы оценить этот вариант, надо сделать анализ, учитывая также, сколько осталось времени до возобновления (окончания срока) имеющегося моргиджа, и выяснить таким образом, лучше ли моргидж разорвать и переоформить по новой ставке или взять смешанную ставку.

 

Следующий выпуск также будет посвящён банковским продуктам, связанным с недвижимостью. А пока, если есть вопросы касающиеся целесообразности рефинансирования вашего моргиджа, я приглашаю связаться со мной и сделать анализ, какой вариант для вас будет наиболее выгодным в текущих условиях. Звоните, пожалуйста, на мой прямой тел. 519-575-2349

 

С уважением,

Дмитрий Альхов