Наконец-то весна полностью вступила в свои права, дорогие читатели. Тёплые погожие деньки неизменно вызывают у многих желание заняться ландшафтом вокруг дома, отделать нижний этаж или даже сделать пристройку. Всё это требует средств. Именно поэтому в это время года становятся популярными такие термины как «рефинансирование» и «второй моргидж».

 

Итак, разобравшись с классическим моргиджем, сегодня мы поговорим о других финансовых продуктах под залог недвижимости (collateral mortgage). Понятие рефинансирование объединяет целый ряд финансовых операций с недвижимостью. Оно включает оформление нового моргиджа на недвижимость, до этого полностью свободную от залога, увеличение суммы существующего моргиджа, просто переоформление моргиджа на новых условиях без изменения суммы. «Второй моргидж» – это оформление в залог той части стоимости недвижимости, которая свободна от залога по основному моргиджу, т.е. в пределах разницы между стоимостью дома и суммой моргиджа. «Второй моргидж» (иногда употребляется термин моргидж «во второй позиции» ) может быть взят как в том же банке, где открыт основной, так и в другом. При этом существует целый ряд ограничений. Например банки не дают второй моргидж, если осноной взят не в банковской структуре, а в финансовой компании. Вариантов и условий очень много, поэтому обращайтесь, пожалуйста, лично для рассмотрения каждой конкретной ситуации.

 

Чаще всего при рефинансировании оформляется не просто обычный моргидж, а кредитная линия под залог недвижимости. Это позволяет снимать средства по необходимости и не платить проценты на всю сумму. В последние годы все банки начали предлагать более сложные и совершенные продукты, которые позволяет более полно удовлетворять потребности клиента. В их основе лежит всё та же кредитная линия под залог недвижимости (Primary Credit Line), в рамках которой клиент может оформить моргидж или выделить кредитную линию как отдельные счета или сегменты (assets allocation) для конкретных проектов. Например, если вы вкладываете деньги в бизнес или инвестируете, то, выделив требуемую сумму в отдельный счёт (сегмент), вы сможете чётко обосновать для Revenue Canada, какую именно сумму процентов (Interest) вы можете списать с налогооблагаемого дохода. Если первый моргидж уже существует, то при оформлении такого продукта он становится одним из счетов-сегментов. Разница между величиной этого моргиджа и максимальным лимитом и определяет, какую сумму клиент ещё может использовать. По мере выплаты моргиджа доступный лимит увеличивается соответственно.

 

Из всех подобных продуктов наиболее совершенном и удобным, на мой взгляд, является HomeLine Plan, предлагаемый в Royal Bank. Он позволяет оформлять до десяти отдельных счетов. Причём каждый выделенный счёт в зависимости от потребностей клиента и условий на рынке может быть оформлен как открытая кредитная линия, моргидж с фиксированной ставкой (fixed rate), c плавающей ставкой открытый или закрытый (variable rate open or closed), и другие имеющиеся виды моргиджа. Т.е. именно тот продукт, который наиболее удобен и выгоден для конкретной ситауции. Для всех моргиджей в пределах HomeLine Plan не надо платить legal fee и discharge fee, которых вам не избежать, если вы берёте просто «второй моргидж». Для сравнения, похожий продукт TD Canada Trust, называемый HELOC, позволяет выделять максимум только три сегмента, и также существуют ограничения по видам и условиям моргиджей, на котрых эти сегменты могут быть оформлены. Максимальный лимит для HomeLine Plan и других подобных продуктов – 80% от рыночной стоимости вашей недвижимости. Такой продукт даёт большие возможности в управлении вашими средствами и экономии на процентах. Например, если процентная ставка понизилась, то можно выделить сегмент на более выгодных условиях и выплатить частично или полностью ранее оформленный под более высокую ставку сегмент, т.е. фактически переложить деньги из одного кармана в другой с выгодой для себя.

 

Для получения более подробных консультаций звоните, пожалуйста, на мой прямой тел. 519-575-2349.

 

С уважением,

Дмитрий Альхов