Здравствуйте, меня зовут Наталья Слобидкер.

Я профессиональный риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму.

Моя задача: минимум стресса — максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью.

 

Сегодня моя статья для тех, кто планирует покупку недвижимости.

 

Неважно, впервые вы покупаете или нет, нужно очень обстоятельно подойти к принятию решения о форме собственности, которую вы хотите приобрести.

 

Сегодня мы поговорим про то, чем кондо (сокращенное от кондоминимум (жилищный кооператив) отличается от свободного владения (freehold).

 

Я не раз сталкивалась с тем, что многие почему-то считают, что кондо — это синоним квартиры. Поэтому прежде всего я хочу внести ясность в определения.

 

В Канаде наиболее распространены следующие формы владения:

 

  1. Condominium
  2. Freehold
  3. Freehold with common elements

 

Что такое кондоминиум?

 

Кондоминиум — форма владения жилым комплексом, при котором каждая квартира является частной собственностью одного владельца, а общие площади (лестничная клетка, холл, двор, технические этажи и т. п.) находятся в совместном владении всех жильцов. В кондоминиум можно оформить как одно многоквартирное здание, так и несколько рядом стоящих зданий с общей придомовой территорией.

 

Что такое freehold?

 

Это свободное владение, при котором вы владеете строением и землей, на которой оно стоит.

 

Что такое freehold with common elements?

 

Это ситуация, при которой дом (обычно таунхаус) прилегает к, например, участку земли, парку или дороге, находящейся в частном владении. Тогда все дома, которые к этому участку прилегают, содержат его посредством небольшой ежемесячной суммы, а участок и есть этот самый common element. Сам же дом и земля, на которой он стоит, находятся в свободном владении (freehold).

 

Итак, жизнь в кондо. Основные ЗА и ПРОТИВ

 

Говоря о жизни в кондо, я бы выделила две области которые, на мой взгляд, принципиально важны для принятия решения о том, подходит ли вам жизнь в кондо. Первая — это ограничения, с которыми вы должны будете жить, и вторая — это очень слабый контроль над судьбой корпорации.

 

У каждой Кондо Корпорации есть Декларация (Declaration) и Подзаконные акты (By-laws) кондоминиума. Важность этих документов в том, что они описывают правила проживания, права и обязанности владельцев кондоминиума. Уже просто по этому базовому определению понятно, что эти документы несут в себе ограничения того, что может и не может делать владелец, и каждый покупающий кондо должен быть хорошо знаком с содержимым этих документов, иначе могут возникнуть неприятности и непредвиденные финансовые расходы. Покупая кондоминиум, после того как снимаются условия Статуса Сертификата (а декларация и подзаконы — часть этого пакета документов), покупатель автоматически подписывается и обязуется следовать этим правилам.

 

В разных типах кондо эти правила и ограничения разные!

 

Например, очень часто Кондо Корпорации стремятся к поддержанию определённого стандартизированного внешнего вида. В многоэтажных домах это может выражаться в требовании, чтобы все оформления окон (шторы, жалюзи и т.д.) были белого цвета на стороне, обращённой к окну. Или запрете на коврики перед входной дверью квартиры. Вряд ли вы сможете выкрасить дверь в квартиру с внешней стороны в другой цвет.

 

В кондо таунхаузах эти ограничения могут касаться изменений в палисаднике. Или вы, согласно декларации и подзаконам, например, не можете поменять фонарь на стене вашего таунхауза на такой, как вам нравится вообще, или же только на то, что одобрит совет директоров. Возможно, надо будет запрашивать разрешение. В общем, все изменения, касающиеся внешнего вида кондо, следует делать осторожно, и лучше лишний раз обратиться к управляющему (property manager) или в совет директоров (board of directors) за разрешением, чтобы не нажить неприятностей. В противном случае, корпорация будет вправе потребовать вернуть все изменения в изначальное состояние за счёт владельца.

 

По мнению одной моей клиентки, много лет прожившей в кондо-таунхаузе — самая неприятная сторона жизни в кондо — это ограниченный контроль владельца над тем, как расходуются деньги корпорации. Конечно, есть законодательство, которое имеет общие предписания, но фактически, контроль над фондами — у совета директоров при поддержке управляющего. То есть, если нужно отремонтировать крышу, то совет директоров рассчитывает на то, что управляющий найдёт несколько, по его мнению, достаточно респектабельных компаний (обычно у property management company есть списки компаний, с которыми у них уже сложившиеся и устоявшиеся отношения). После того, как эти компании предоставляют свои оценочные сметы и условия договоров, совет директоров решает, кого нанять. Остальные владельцы не имеют права голоса при решении, кого нанять и сколько заплатить.

 

То есть, судьба фондов, да и по сути, всё, что касается дел корпорации, фактически, в руках 3-7 человек (в зависимости от размера корпорации). Можно ли рассчитывать на то, что они примут такие же решения, какие бы вы приняли сами? Даже если вы сами в совете директоров, вы можете оказаться в меньшинстве, и будет принято решение, с которым вы не согласны. Последствия действий этих людей напрямую влияют на финансовое состояние корпорации и рыночную стоимость вашей собственности.

 

Загвоздка в том, что можно въехать в кондоминиум с отличными, исключительно компетентными людьми в совете директоров и управлении кондо. Но всё течёт, всё меняется, и через пару-тройку лет можно обнаружить, что к власти пришли люди, чьи взгляды на то, что и как должно быть сделано/потрачено, идут вразрез с вашими.

 

Разумеется, и правила кондоминума, и действия директоров можно оспорить, опираясь на законодательство (Condominium Act).

 

В общем, всё не так просто, и хотя у жизни в кондо, конечно же, есть свои прeимущества, при решении купить кондо следует быть хорошо проинформированным и сохранять прагматичный, реалистичный взгляд.

 

У кондоминиума есть и положительные стороны.

 

Жизнь в кондо удобна тем, что все заботы по уходу за домом (как правило, studs-out) а также ландшафтные работы возлагаются на кондо. Это означает, что владельцу не надо загодя финансово готовиться или иметь дело с непредвиденными дорогостоящими работами, связанными с кровлей, окнами и дверьми. Ваш газон будет подстрижен, мусор с вашей территории убран, деревья и кусты своевременно обрезаны, умершие деревья убраны и новые посажены. Если случился ураган и есть повреждения, то ваш управляющий, скорее всего, на следующий же день будет на территории вашего кондо оценивать масштаб бедствия и организовывать необходимые ремонтные работы. Всё это может быть очень ценно для людей, у которых мало времени, желания, возможности заниматься всем этим. В этом смысле сочетание кондо и таунхауз может быть весьма гармоничным.

 

В многоэтажных домах к отсутствию необходимости ухаживать за домом очень часто добавляется наличие всевозможных удобств прямо в доме. Набор этих дополнительных услуг варьируется от кондо к кондо. Это может быть спортивный зал, бассейн, сауна, теннисный корт, гостевой номер, бильярдная и т.д. Содержание этих услуг оплачивается из ежемесячных сборов, но многим гораздо удобней заплатить побольше, но не быть привязанным к расписанию и тратить время на дорогу.

 

Ещё мне кажется достойным упоминания дополнительный уровень безопасности, который можно получить в кондо. Зачастую на территорию кондо нельзя попасть, не пройдя через охрану и/или консьержа. В многоэтажных домах входы контролируются камерами. Конечно, замки от честных людей, и никакая охрана не даст абсолютных гарантий, но всё же, это дополнительное препятствие для нежелательных элементов.

 

Лирическое отступление: расходы на содержание

 

Зачастую люди, живущие во freehold, находятся под впечатлением, что принципиальная разница между кондо и их жильём — это ежемесячные платежи на содержание кондо (maintanance fees). Это и так, и не так одновременно. Конечно же, у владельцев freehold формально их нет, но во freehold также надо думать о том, что у крыши, окон, дверей, стен, фундамента есть срок жизни, и не удивляться, а быть готовыми к тому, что двадцатилетняя крыша может потечь. Иными словами, расходы на содержание в той или иной форме есть всегда.

 

То, что эти ежемесячные сборы повышаются каждый год, — не секрет, и часто это используется в качестве довода против кондо. Сермяжная же правда жизни заключается в том, что со временем дешевле ничего не становится. Так что, со временем расходы возрастают при любой форме собственности.

 

Мне кажется, я осветила основные моменты за и против жизни в кондо, но если у вас есть еще какие-нибудь вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость или начать поиски новой, то звоните мне, и я с удовольствием вам помогу!

 

Наталья Слобидкер

Real Estate Sales Representative, Top Producer

Canadian Certified Staging Professional

Pre-sale Renovation expert

Upperside Real Estate


** Все сказанное в этой статье является частным мнением и не может быть расценено как юридический совет