Многие из нас задумывались порой об инвестировании в недвижимость как гарантированном способе сохранить или даже приумножить свои сбережения. Наши коллеги и друзья в Канаде рассказывают “истории успеха” – когда они покупают дом или квартиру, сдают его в аренду, а арендатор платит за них ипотеку. В итоге за двадцать лет сдачи в аренду человек получает полностью выплаченный дом, а при условии стабильно растущих цен на недвижимость и доход с продажи получается очень даже существенным.

 

Самый верный способ накопить себе денег на пенсию? Или всё-таки нет? Мы попросили Надежду Загайнову, эксперта в вопросах инвестиционной недвижимости, поделиться своим опытом разрешения конфликта – когда ей пришлось выселять арендаторов.

 

Наконец успешно получила решение о выселении арендаторов. В Онтарио законодательство защищает арендаторов, а не владельцев. Выселить кого-то максимально сложно, но при определенных обстоятельствах возможно. Самый простой случай – когда арендатор перестает платить. Процесс этот, однако, не быстрый, и важно начать его как можно скорее. Ключ к успеху – соблюдение буквы закона до мельчайших деталей, иначе процесс придется начинать сначала.

Первый шаг – доставить жильцам форму N4 (все упомянутые здесь формы можно скачать с сайта Landlord and Tenant Board). Сделать это можно (и нужно) уже на следующий день после просроченного платежа. Т.е. если вам платят 1-го числа каждого месяца, и вы не получили чек, то 2-го надо заполнить форму. Даже если жилец обещает заплатить завтра, заполните форму. В конце концов, это не стоит денег.

 

Причем, обычно при въезде оплачиваются первый и последний месяцы. Форму вы можете подать, как только пропущен платеж, нет необходимости ждать, когда «используются» деньги последнего месяца, так как это не оплата аренды, а страховой депозит, который может быть использован в пользу аренды позднее. Так как это депозит, вы обязаны начислять на него проценты (обычно 2% годовых) и при съезде жильца выплатить их. Некоторые включают в контракт, что проценты будут выплачены, только если накопилось больше $50, и тем самым устраняют эту проблему. Но начислять виртуальные деньги вы обязаны.

При заполнении формы вы не можете включать стоимость неоплаченных коммунальных услуг или банковские штрафы за чек, который не прошел, только аренду. Форму за вас может заполнить кто угодно, например, компания, которую вы наняли для управления недвижимостью.

 

Следующий шаг – доставить форму жильцам. Вы можете вручить ее лично, положить в почтовый ящик, сунуть под дверь или отправить почтой. Ни в коем случае нельзя приклеивать ее на дверь для общего обозрения. Вы не должны ставить жильцов в неудобное положение перед соседями.

 

В форме вы указываете, сколько времени есть у жильцов на погашение долга. Если вы доставляете лично, то это 14 дней. Добавьте 1 день на «доставку» лично. Если отправляете по почте (даже курьером с доставкой в один день), добавьте 5 рабочих дней. В этом вопросе лучше потерять лишний день, чем потом начинать все сначала из-за того, что вы не дали жильцам положенное по закону время. Я проиграла первое слушание потому, что дала только 6 календарных дней, и никого не интересовало, что дата выпадала на субботу.

 

После доставки формы, вам надо заполнить Certificate of Service (тоже есть на сайте). В нем указывается как форма была доставлена и когда. Это на случай, если жильцы скажут, что ничего не получали, а вы забудете, как было дело, так как слушание будет спустя несколько месяцев. Сертификат отправлять никуда не надо, подпишите, поставьте дату и оставьте у себя.

 

На следующий день после даты, указанной в N4 как крайний срок оплаты, вы можете назначать дату слушания. Для этого надо заполнить форму L1 с обновленными данными (так как наверняка был пропущен еще один платеж к этому времени) и доставить ее (лучше лично) в отделение Landlord and Tenant Board. В этой форме можно добавить банковские издержки за чек, необеспеченный средствами жильца. Имейте в виду, что на слушании вам нужно будет показать банковскую выписку, подтверждающую эту сумму. Вам придется заплатить $170 (которые, в случае успеха, могут быть переложены на жильцов).

Если вы подаете лично, то дату слушания назначат на месте (обычно в течение полутора месяцев). Вам выдадут несколько экземпляров формы о назначении слушания. Одну надо оставить себе, остальные отправить жильцам. Можно почтой, можно лично доставить. После этого надо опять заполнить Certificate of Service и сохранить у себя.

 

В назначенный день захватите с собой Certificate of Service, заполненную форму обновления данных в L1 (дадут при назначении слушания), выписки из банка, подтверждающие штрафы, договор аренды и прочие документы, имеющие отношение к делу (в 3-х экземплярах – один для жильцов, один вам и один для комиссии). Приготовьтесь провести в зале от 2-х до 3-х часов.

 

В суде владельца недвижимости может представлять только он сам, или он может нанять профессионального адвоката, члена адвокатской лиги. Компания, управляющая недвижимостью, или родственники не могут представлять владельца. Однако вы можете привести с собой кого-то в помощь, например, родственника для перевода.

 

Если жильцы пришли на слушание, вам будет предложено договориться через официального переговорщика. Результат такого разговора, как правило: а) признание жильцом долга; б) назначение расписание погашения долга, устраивающее обе стороны; и, возможно, в) дата добровольного выселения жильца. Если жилец нарушит договоренность, то владельцу придется назначать отдельное слушание о выселении с шерифом. Пока идут переговоры, дается время опоздавшим прибыть на место (обычно около 40 минут). Но надо дать объяснения о причинах опоздания.

 

Первыми слушают дела, где стороны договорились, потом дела, где явилась только одна сторона и потом дела тех, кто договориться не смог. В нашем случае жилец не пришел, и председатель назначила «стандартное решение» – им дается 11 дней на погашение долга, после чего мы можем вызывать шерифа и выселять их. Услуги шерифа стоят еще $350, и дата выселения будет зависеть от его загруженности (обычно в течение 2-х месяцев). Так что весь процесс занимает не меньше 4-х месяцев. Чем раньше начнете, тем раньше закончите.

 

Кстати, вся процедура обеспечивает только выселение неплательщика, но никак неуплату просроченных платежей. За это надо судиться отдельно в Small Case Court, но бумаги из Landlord and Tenant Board будут основанием для взыскания.

 

Надежда Загайнова

http://5-corners.blogspot.ca